“เกษตร” “University District” HUB ย่านการศึกษาแห่งใหม่ในกรุงเทพฯ

85
University District

“เกษตร” “University District” HUB ย่านการศึกษาแห่งใหม่ในกรุงเทพฯ

ถ้ากล่าวถึงย่านการศึกษา หรือ University District” แห่งแรกในกรุงเทพนั้นคงหนีไม่พ้นบริเวณ “จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” หรือย่าน ปทุมวัน – สยาม – สามย่าน เรียกได้ว่าเป็นทำเล “เพชร” เม็ดงามของกรุงเทพฯ และในตอนนี้ย่าน “เกษตร” กำลังจะกลายเป็น HUB ย่านการศึกษา เช่นเดียวกับย่าน “จุฬา”

“รู้จัก จุฬา University District Bangkok”

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นอกจากจะเป็นที่ตั้งของจุฬาฯ ในฐานะสถาบันการศึกษาแล้ว บริเวณนี้ยังเป็นพื้นที่ทางเศรษฐกิจที่สำคัญแห่งหนึ่งกลางกรุงเทพมหานคร หรือที่รู้จักในชื่อ University District @ Bangkok แห่งแรกในกรุงเทพ โดยเหตุผลที่ทำให้จุฬากลายเป็น University District @ Bangkok แห่งแรกในกรุงเทพ เพราะด้วยจำนวน นักศึกษาและบุคลากรรวมกันมากกว่า 45,000 คน และในบริเวณรอบข้างยังรายล้อมไปด้วย และเชื่อมต่อแหล่งเศรษฐกิจที่สำคัญอย่าง สีลม สาทร ที่มีบรรดาออฟิศตั้งอยู่มากมายนับไม่ถ้วน

ถ้าลองมองดูโดยรอบของจุฬาทั้งทิศเหนือฝั่งถนนพระรามที่ 1 จดทิศใต้ฝั่งถนนพระรามที่ 4 และทิศตะวันตกฝั่งถนนบรรทัดทอง จดทิศตะวันออกฝั่งถนนอังรีดูนังต์ จะเห็นว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการเอกชนทั้งรายใหญ่และรายเล็กที่อยู่รอบๆ ที่ดินที่เป็นพื้นที่มหาวิทยาลัย มีทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และคอนโดมิเนียมจำนวนมาก ทำให้ความหนาแน่นในการพัฒนาของที่ดินรอบๆ นั้นสูงมาก และมีราคาที่แพงมากเช่นเดีนสกัน

โดยทำเลที่แพงที่สุดนั้นก็คือ ทำเลด้านถนนพระราม 1 ที่ถือเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมอย่างแท้จริง เพราะมีศูนย์ การค้าขนาดใหญ่ อาคารสำนักงาน และโรงแรมต่อเนื่องเต็มพื้นที่ตลอดแนวส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้สูงกว่า 2.4ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว (ข้อมูลฐานเศรษฐกิจ) ซึ่งปัจจัยสำคัญคือมีที่ดินเหลือขายแทบจะนับแปลงได้และขนาดไม่ใหญ่ด้วย ทางจุฬาฯเองก็มีการพัฒนาพื้นที่ในบริเวณนี้เป็นคอมมิวนิตีมอลล์ กับให้ผู้ประกอบการเอกชนเข้าไปพัฒนาที่ดินเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โรงแรม โรงภาพยนตร์หรือร้านค้ารูปแบบเดิมๆ ที่มีความเป็นเอกลักษณ์ของย่านสยามสแควร์

ด้านถนนพระราม 4 มีการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน โครงการค้าปลีก และโรงแรมระดับ 4-5 ดาว ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินบนถนนพระราม 4 ไม่น่าจะตํ่ากว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา (ข้อมูลฐานเศรษฐกิจ) ทางจุฬาฯ เองก็มีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส อย่างโครงการจามจุรีสแควร์ และโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ ติดถนนพระราม 4 ที่ให้สัมปทานกลุ่มทีซีซีได้ที่ดินแปลงนี้ไป ยิ่งมีผลทำให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นไปอีกในอนาคต

จากราคาที่ดินดังกล่าวเห็นได้ว่าทำเลของ “จุฬา” นั้นให้ถึงจุด “อิ่มตัว” แล้ว เนื่องจากที่ดินที่แพงขึ้น และการพัฒนาในด้านด่างๆ ได้เต็มพื้นที่จนไม่สามารถขยับออกไปไหนไหนได้ทำให้ ภาคเอกชนได้เริ่มขยับขยายสู่ University District @ Bangkok แห่งที่ 2 หรือ “เกษตร” กันมากขึ้น

ทำไม “เกษตร” ถึงเป็น University District @ Bangkok แห่งที่ 2

          ถ้ากล่าวถึงทำเลมหาวิทยาลัยคงเป็นไปไม่ได้เลยถ้าไม่พูดถึง “มหาวิทยาลัยเกษตรศาสต์” ซึ่งถ้าลองมองย้อนไปช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ทำเลที่โดดเด่นและมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องคงหนีไม่พ้นโซนกรุงเทพฝั่งทางเหนือ เพราะนับตั้งแต่ที่ รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-คูคต) สร้างเสร็จพร้อมเปิดให้ใช้บริการเมื่อปีที่ผ่านมาแล้ว เห็นได้ว่าได้มีเหล่า Developer เข้ามาพัฒนาโครงการต่างๆ อย่างต่อเนื่อง ด้วยศักยภาพของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่เชื่อมต่อโดยตรงแบบไม่ต้องเปลี่ยนขบวนกับรถไฟฟ้าสายหลักซึ่งเปรียบเสมือนหัวใจในการเดินทางของคนกรุงเทพฯ แน่นอนว่าทำเลนี้ยังคงเป็นที่น่าสนใจของเหล่าผู้พัฒนาฯและดึงดูดให้เกิดการพัฒนาขึ้นอีกเรื่อยๆ

หากลองมอง Demand ย่านนี้ก็ไม่ได้โดดเด่นเพียงเรื่องการศึกษาอย่างเดียว แต่ยังมีแหล่งงานอยู่หลายแห่งทั้ง ศูนย์ราชการ, การไฟฟ้า และ โรงพยาบาล ทำให้มีคนเข้ามาในพื้นที่นี้เยอะมากๆ หากให้ประเมินเบื้องต้น เฉพาะกลุ่มใหญ่ๆ คือ ข้าราชการในศูนย์ราชการกว่า 7 หมื่นคน, นักศึกษา 37,600 คน  รับเพิ่มปีละกว่า 4,000 คน และมีนักศึกษาและบุคลากรหมุนเวียนอีกกว่า 10,000 คน, กฟภ. 4,100 คน, รพ. วิภาวดี 1,500คน (ข้อมูลจาก Realist) ซึ่งแน่นอนว่า กลุ่มคนที่อาศัยในทำเลนี้ยังมีอีกหลายกลุ่ม ทั้งพนักงานเอกชน บุคลากรทางการแพทย์ และกลุ่มคนที่อาศัยอยู่เดิม ก็ถือเป็นกลุ่มประชากรที่มีโอกาสในการขยับขยายมา ซื้อที่อยู่อาศัย หรือ เช่าอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนี้

ขณะเดียวกันด้านราคาที่ดิน ทำเลเกษตรศาสตร์เพิ่มขึ้นในรอบ 4ปี เฉลี่ยสูงถึง 29% (ข้อมูลจาก Realist) แบ่งเป็นถนน 3ด้าน ดังนี้ ถ.พหลโยธิน  ราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ 432,000 บ./ ตร.ว. อัตราการเติบโต 50 %* ถ.งามวงศ์วาน : ราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ 288,000 บ./ ตร.ว.  อัตราการเติบโต 25 %*ถ.วิภาวดี-รังสิต : ราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ 302,000 บ./ ตร.ว. อัตราการเติบโต 11 %*

แยกเกษตร ความ Rare ที่หาจากที่ไหนไม่ได้

ถ้าพูดถึงย่านที่ติดกับมหาวิทยาลัยอย่าง “จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” คงเป็น “ปทุมวัน” ไม่ก็ “สามย่าน” แต่ถ้าเป็นย่านเกษตร คงหนีไม่พ้น “แยกเกษตรที่กล่าวได้ว่าเป็นทำเลที่สำคัญและตั้งอยู่ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ เป็นสี่แยกที่ตัดถนนพหลโยธิน ถนนประเสริฐมนูกิจ ถนนงามวงศ์วาน ทิศเหนือติดเป็นถนนพหหลโยธิน ไปอนุสาวรีย์หลักสี่ รามอินทรา ทิศตะวันออกเป็นถนนประเสริฐมนูกิจเชื่อมถนนนวมินทร์ ทิศใต้เป็นถนนพหลโยธินสามารถไปห้าแยกลาดพร้าวได้ ส่วนทิศตะวันตกเป็นถนนงามวงศ์วานไปยังแยกแคราย ปัจจุบันมีอุโมงค์ทางลอดระหว่างถนนถนนงามวงศ์วานกับถนนประเสริฐมนูกิจ 4 ช่องจราจร และถนนพหลโธยินผ่านแยกเกษตร 4 ช่องจราจร

นอกจากนี้ยังอยู่ใกล้กับทางพิเศษศรีรัชซึ่งสามารถเชื่อมต่อไปยังพื้นที่ศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) อย่างสีลม สาทร รวมถึงใช้ทางด่วนดอนเมืองโทล์เวย์เพื่อเชื่อมไปยัง เพลินจิต ชิดลมและย่านสุขุมวิทได้ ด้วยถนนและทางด่วนที่เชื่อมต่อกันได้หลากหลาย การเดินทางของผู้คนในทำเลนี้ไม่ว่าจะเป็นรถยนต์ส่วนตัวหรือรถสาธารณะจึงถือได้ว่าสะดวกสบายเป็นอย่างยิ่ง

ปัจจุบันแยกเกษตรเป็นทำเลที่เนื้อหอมมาก เดิมทีทำเลตรงนี้เป็นเขตพักอาศัยอยู่แล้ว มีหมู่บ้านอยู่หลายโครงการ รวมถึงตึกแถว เมื่อมีการตัดถนนประเสริญมนูกิจขึ้นมา ทำให้การเดินทางเป็นเรื่องที่ง่ายขึ้น บริเวณนี้จึงเป็นที่อยู่อาศัยหรือแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ และด้วยทำเลที่ใกล้มหาวิทยาลัย เช่น มหาลัยวิทยาลัยเกษตรศาสตร์, มหาวิทยาลัยศรีปทุม, มหาวิทยาลัยราชภัฏจันทรเกษม จึงมาพร้อมกับความอุดมสมบูรณ์ที่สามารถตอบโจทย์ได้ทุกไลฟ์สไตล์ ย่านนี้จึงเต็มไปด้วยแหล่งช้อปปิ้งมากมายไม่ว่าจะเป็น ตลาดอมรพันธ์ที่เป็นสไตล์ Street food มีร้านอาหารเด็ดๆ อร่อยๆ มากมายเช่น ข้าวมันไก่เจ๊อ้วน, ข้าวผัดปูเมืองทอง 1, Sam Steak and More ฯลฯ รวมถึงมีร้านค้าขายของใช้อีกมากมายหลายประเภทให้ได้จับจ่ายใช้สอย หรือถ้าเป็น Community mall อย่างโครงการ Home Village ที่รวมร้านอาหาร บุฟเฟต์ หลากหลายแนวทั้งเกาหลี ญี่ปุ่น มีคาเฟ่ ร้านของหวานมากมาย เปิดดึกถึง 4 ทุ่ม เอาใจทั้งวัยทำงานช่วงหลังเลิกงานและวัยนักศึกษาที่ทำกิจกรรมเสร็จ ชวนกันมากินมื้อดึก

นอกจากนี้ยังอยู่ใกล้ศูนย์การค้าและ Lifestyle Mall ขนาดใหญ่อย่าง Central Plaza Lardprao, Union mall, Major Cineplex Ratchayothin และ The Avenue Ratchayothin อีกด้วย เรียกได้ว่าตอบโจทย์การใช้ชีวิตทั้งวันธรรมดาและวันหยุดสุดสัปดาห์ได้อย่างครบครัน

ด้วยความ Rare นี้ทำให้แยกเกษตรได้ชื่อว่าเป็น University District @ Bangkok แห่งที่ 2 ต่อจากย่านจุฬา อย่างแน่นอนเพราะด้วยความที่ติดมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ที่มีนักศึกษาบุคลากรหมุนเวียนกันมากกว่า 40,000 คนต่อปี แหล่งสำนักงาน ออฟฟิศ อื่นๆ อีกกว่า 5,000 คนและ ราคาที่ดินเมื่อเปรียบเทียบกับย่านจุฬาแล้ว เห็นได้ว่าถูกกว่ากันถึง 4-5 เท่า คงไม่แปลกใจเลยถ้าต่อจากนี้อีก 5-10 ปี เราจะได้เห็น คอนโดแยกเกษตรกลายเป็น University District แบบเต็มตัวเหมือนกับย่านจุฬา