fbpx

เปิดเคล็ดลับ-ถอดแบบ-ประมาณราคาก่อสร้าง

เคยสงสัยกันไหมว่า การสร้างทางด่วน การสร้างอาคารสำนักงานออฟฟิศ หรือรวมไปถึงการสร้างบ้าน ทำไมถึงรู้ว่า ต้องเสียค่าก่อสร้างในแต่ละโปรเจตมากน้อยแค่ไหน ทำไมบางโปรเจค ราคาเฉียบแสนล้านบาท ทั้งที่เรามันไมได้เป็นโปรเจคใหญ่ ผู้ประมาณราคาก่อสร้าง เขารู้ได้ยังไง…? วันนี้ทางเพจ Around Living จะพามาไขข้อสงสัยต่าง ๆ พร้อมถอดแบบ ประมาณราคาก่อสร้าง ว่ามีเทคนิควิธีการคิด ราคาค่าก่อสร้างอย่างไร ถึงได้แม่นยำเหมือนจับวาง ถ้าพร้อมแล้ว ไปหาคำตอบพร้อม ๆ กันได้เลย ทำความรู้จักกับการประมาณราคาก่อสร้าง คืออะไร มีความสำคัญอย่างไร การประมาณราคาก่อสร้าง คือ การคำนวณราคาค่าก่อสร้างล่วงหน้า ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง วัสดุก่อสร้าง อุปกรณ์ก่อสร้าง ค่าแรงคนงาน ค่าดำเนินการในภาคส่วนต่าง ๆ และอื่น ๆ อีกมากมาย ทุกอย่างจะถูกประเมินราคาไว้ก่อนที่จะเริ่มก่อสร้างจริง เพื่อจัดสรรงบให้สอดคล้องราคาค่าก่อสร้างในแต่ละโปรเจค โดยการประมาณราคาก่อสร้าง มีความสำคัญดังต่อไปนี้ 1. เป็นตัวกำหนดราคากลางในการก่อสร้าง ช่วยให้สามารถประเมิณราคากลางของค่าก่อสร้างในแต่ละโปรเจคได้ รวมถึงเป็นราคากลางในการประมูลงานก่อสร้างต่าง ๆ 2. ใช้ทำเอกสารเสนอราคาก่อสร้างในการประมูล แน่นอนว่าโปรเจคใหญ่จะต้องมีการเปิดประมูลราคา โดยราคาที่ผู้ประมาณราคาก่อสร้าง จะนำไปทำเอกสารสำหรับเสนอราคาก่อสร้างในการประมูลอย่างละเอียดและรอบคอบ ซึ่งหากมีข้อผิดพลาดขึ้นมา อาจทำให้ขาดทุน หรือเสียผลประโยชน์ได้ 3. ใช้ประเมินค่าเงินเพิ่มหรือลดจากสัญญางานก่อสร้าง ทุกอย่างจะถูกกำหนดไว้ในสัญญา แต่ถ้าเมื่อไรที่ผู้จ้างให้ผู้รับจ้างทำงานเพิ่มเติมนอกเหนือจากในสัญญา จะต้องทำการถอดแบบที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม 4. ง่ายต่อการเบิกจ่าย ค่างวดต่าง ๆ โดยจะประมาณการจากแบบและแผนงาน เนื่องจากจะสะดวกในการเบิกจ่ายค่างานต่าง ๆ 5. ใช้สำหรับการขอสินเชื่อได้ เมื่อมีเอกสารการประมาณมูลค่างานก่อสร้างออกมาอย่างระเอียดครบถ้วน และถูกต้องก็สามารถนำไปขอสินเชื่อ ยื่นกู้ธนาคาร หรือสถานบันการเงิน ก่อนการเริ่มสร้างจริงได้ 6. สามารถจัดสรรงบประมาณให้เพียงพอในแต่ละส่วนได้ ทำให้รู้ถึงงบในการใช้แต่ละภาคส่วนอย่างระเอียด รวมถึงตรวจสอบงบต่างๆ ได้ ถ้ามีการเบิกใช้เกิน หรือมีความผิดปกติ ยิ่งโปรเจคใหญ่ยิ่งต้องมีการประมาณราคาก่อสร้างที่ระเอียดและรอบคอบ เพราะงบประมาณที่ค่อนข้างเยอะแล้วถ้าเกินงบราคาที่ได้ประมาณเอาไว้ จะทำให้กระทบกับราคาประมาณในส่วนอื่น ๆ ตามมาด้วย เรียกง่าย ๆ ว่าเป็นการวิเคราะห์ คำนวณ คาดการณ์ล่วงหน้านั้นเอง เพราะว่าราคาประมาณในการก่อสร้างนั้น ไม่ได้เป็นราคาก่อสร้างที่แท้จริง เป็นเพียงราคาโดยประมาณที่ใกล้เคียงกับราคาก่อสร้างจริงเท่านั้น ทำไมผู้ประมาณราคาก่อสร้าง ถึงได้คำนวนออกมาแม่นยำขนาด เขารู้ราคาได้อย่างไร เพราะมันไม่ได้ง่ายอย่างที่คิดไว้เลย การประมาณราคาก่อสร้าง ต้องเจอผลกระทบเรื่องความเสี่ยงอะไรบ้าง หากลองคิดดูจะรู้ได้เลยว่ามันไม่ใช่เรื่องง่าย การประมาณต้นทุนโดยละเอียด จนบางครั้งอาจใช้เวลาในการประมาณราคานานหลายวันและถ้าผู้ประมาณนั้นไม่ชำนาญ ก็อาจทำให้ราคาที่ประมาณไว้คลาดเคลื่อนไปได้ เกิดเป็นข้อผิดพลาดหลาย ๆ อย่างตามมาในภายหลัง เพราะฉะนั้นแล้วนอกจากสิ่งที่ผู้ประมาณทราบดีอยู่แล้ว ก็ต้องมีการประเมินสภาพแวดล้อมหรือผลกระทบอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย ลองไปดูว่ามีอะไรที่สามารถกระทบต่อราคาการประมาณราคาก่อสร้างได้บ้าง 1. ที่ตั้งของสถานที่ก่อสร้าง รวมถึงการคมนาคมต่าง ๆ บางจุดบางสถานทีอาจจะต้องมีการใช้รถยนต์ในการเข้าถึง หรือต้องมีการใช้อุปกรณ์ในการกันเขตก่อสร้างต่าง ๆ 2. ศึกษาลักษณะภูมิประเทศในระแวกใกล้เคียง และพื้นที่ของงานก่อสร้าง ต้องมีการทำหน้าดินใหม่ หากต้องสร้างตึกสูงหลายสิบชั้น ติดทางด่วนไหม ติดถนนใหญ่ไหม ตามกฎหมายในระยะสิ่งปลูกสร้างอาคารสูงก็ต้องมีการวัดระยะให้ถูกต้อง 3. ลักษณะสภาพภูมิอากาศของแต่ละภาคส่วนหรือของประเทศนั้น ๆ ฤดูกาล เวลา ปัจจัยเรื่องสภาพอากาศฤดูฝน ที่อาจจะทำให้การทำงานล่าช้าได้ 4. ข้อกำหนดในเรื่องค่าแรงขั้นต่ำต่าง ๆ ข้อบังคับและการหาแรงงานท้องถิ่น การคำนวณงบเรื่องค่าแรงในแต่ละพื้นที่ และกฎระเบียบในการทำงาน 5. วันหยุดงาน ในช่วงเทศกาล จะกระทบการก่อสร้างมากน้อยแค่ไหน แน่นอนว่าการก่อสร้างไม่สามารถทำได้ทุกวัน ต้องมีการคำนวณเรื่องวันหยุด เทศกาลต่าง ๆ เอาไว้ด้วย 6. มองหาราคาวัสดุก่อสร้างในท้องถิ่นที่ใกล้เคียงกัน การเปรียบเทียบราคาวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ เพื่อให้ได้ราคาที่เทียบเคียงกับราคาประมาณก่อนหน้านี้ไว้ 7. การจัดหาแหล่งเงินทุน รวมไปถึงเงินทุนหมุนเวียน การจัดหาเงินทุนจากแหล่งเงินทุนที่เหมาะสมกับการใช้เงินทุนนั้น ๆ การจัดหาเงินทุนระยะสั้น เพื่อจัดสรรเงินให้สามารถหมุนเวียนใช้จ่ายได้อย่างเป็นระบบ 8. ประเมินสถานการณ์ทางด้านเศรษฐกิจและการเมืองที่ไม่แน่นอน มีการออกมาตรการฉุกเฉินที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง หรือเกิดการประท้วงขึ้นทำให้ไม่สามารถทำงานต่อได้ 9. โอกาสที่จะมีการเจ็บป่วยของคนงาน นอกจากวันเทศกาลแล้วก็อาจจะมีเรื่องของวันหยุดเพิ่มเติมในกรณีเจ็บป่วยด้วย 10. ความผันผวนของค่าเงินบาท ถ้ามีการจ้างงานต่างชาติเรื่องค่าเงินนี้ก็ต้องคำนวนไว้เช่นกัน ซึ่งเหตุการณ์ต่าง ๆ สามารถเกิดขึ้นได้เสมอเพราะเราไม่มีทางรู้อนาคตได้ อย่างเช่นเรื่องของโควิดที่หลาย ๆ ประเทศเจอ คงไม่มีใครคิดตั้งแต่แรกว่าจะยืดยาวนานขนาดนี้ ถึงแม้จะมีวัคซีนออกมาก็ยังไม่สามารถรักษา หรือป้องกันได้ 100 % ดังนั้นผู้ประมาณราคาก่อสร้าง จะต้องประเมินถึงความเสี่ยง และความไม่แน่นอนในอนาคตเอาไว้อย่างระเอียดรอบคอบ ถอดแบบ ประมาณราคาก่อสร้าง มีเทคนิควิธีการคิดอย่างไร เทคนิคในการคิดมักจะใช้กันอยู่ 2 แบบหลัก ๆ นั้นก็คือ การประมาณราคาก่อสร้างโดยสังเขป และการประมาณราคาก่อสร้างโดยละเอียด โดยส่วนใหญ่จะใช้วิธีการคิดการประมาณราคาก่อสร้างโดยละเอียดกัน เพราะอย่างที่บอกไปข้างต้นเรื่องความเสี่ยงต่าง ๆ ราคาวัสดุที่มีโอกาสปรับขึ้นหรือสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน ทำให้การประมาณโดยระเอียดเป็นที่นิยมอย่างมากในช่วงหลัง ยิ่งเป็นระดับโปรเจคใหญ่ ก็ต้องยิ่งมีปัจจัยหลายอย่างเข้ามากระทบด้วยเวลาก่อสร้างที่นานขึ้น คนงานที่มากขึ้น งั้นเราลองไปเช็คกันหน่อยว่าทั้ง 2 แบบ มีความเหมือนและแตกต่างกันอย่างไร 1. การประมาณราคาก่อสร้างโดยสังเขป เป็นวิธีการประมาณราคาก่อสร้างโดยสังเขป ใช้ง่าย ใช้เวลาคิดคำนวณไม่นาน จะใช้ราคาเฉลี่ยนต่อตารางเมตรเป็นตัวตั้งสำหรับหางบประมาณการก่อสร้าง เหมาะสำหรับงานที่ไม่ซับซ้อน หรือโปรโจคเล็กๆ ซึ่งจะคิดจากพื้นที่ใช้สอยแล้วเก็บเป็นสถิติ วิธีนี้อาจมีองค์ประกอบต่าง ๆ ที่แตกต่างกันร่วมด้วย เช่น ประเภทของตัวอาคาร พื้นที่ของอาคารทั้งหมด จำนวนชั้นที่ไม่เท่ากัน หน้าต่างอาคาร รวมไปถึงงานสริมพิเศษในจุดต่าง ๆ เช่น บันไดเลื่อน ลิฟต์ งานตกแต่งเพิ่มเติม เป็นต้น โดยองค์ประกอบเหล่านี้ จะทำให้ราคาต่อตารางเมตรไม่เท่ากัน ส่งผลให้การประมาณราคาก่อสร้างวิธีนี้ อาจมีการคลาดเคลื่อนถึง 10-40% ดังนั้น การนำค่าเฉลี่ยมาใช้ในการประมาณราคาก่อสร้างควรเลือกใช้ค่าเฉลี่ยที่เป็นอาคารที่มีลักษณะใกล้เคียงกันให้มากที่สุด เพื่อความคลานคลื่นที่น้อยที่สุด ตัวอย่างประมาณราคาก่อสร้าง บ้าน เช่น ต้องการประมาณราคาก่อสร้างบ้านหลังหนึ่งมีพื้นที่ใช้สอย 100 ตารางเมตร โดยประมาณ จากรายละเอียดของแบบก่อสร้างวิเคราะห์และประเมินค่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ควรจะเป็นคือ 7,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ดังนั้น ราคาประมาณราคาก่อสร้าง = 7,000 x 100 = 700,000 บาท ตัวอย่างประมาณราคาก่อสร้าง คอนโด เช่น ต้องการประมาณราคาก่อสร้างคอนโดหลังหนึ่งมีพื้นที่ใช้สอย 50 ตารางเมตร โดยประมาณ จากรายละเอียดของแบบก่อสร้างวิเคราะห์และประเมินค่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ควรจะเป็นคือ 30,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ดังนั้น ราคาประมาณราคาก่อสร้าง = 30,000 x 50 = 1,500,000 บาท 2. การประมาณราคาก่อสร้างโดยละเอียด เป็นวิธีการประมาณราคาก่อสร้างจริง ก็คือตรง ๆ ตัวเลย คิดทุกอย่างตามราคาจริง โดยคิดคำนวณจากปริมาณเนื้องานทั้งหมดของวัสดุก่อสร้างที่ใช้แต่ละประเภท แล้วนำไปประมาณเพื่อหาค่าวัสดุ ค่าแรง ค่าดำเนินการต่าง ๆ หรืออะไรก็ตามที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างทั้งหมด แล้วรวมยอดเป็นค่าก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างของโปรเจคนี้ โดยไม่ต้องยึดราคาประมาณของอาคารที่มีความคล้ายกัน ซึ่งจะใช้เวลานานกว่าแบบแรก และต้องทำโดยผู้ที่เชียวชาญและมีประสบการณ์โดยตรง แต่ผลที่ได้จากการประมาณราคาก่อสร้างวิธีนี้ จะใกล้เคียงกับความเป็นจริง และแม่นยำมากที่สุด โดยการคำนวณแบบละเอียดต้องใช้ สูตรประมาณราคาก่อสร้าง Excel โดยสามารถกดดูและ Download ได้ที่นี่….. ตัวอย่างสูตรประมาณราคาก่อสร้าง Excel ยกตัวอย่างเช่น • การขุดหลุมฐานรากและวัสดุรองพื้น • ตอม่อ • คานคอนกรีตเสริมเหล็ก • เสาคอนกรีตเสริมเหล็ก • ผนังอิฐก่อ คอนกรีตบล็อก • พื้นวางบนดิน • พื้นสำเร็จรูป • หลังคา MONIER • กระเบื้องลอนฯ • ฝ้าเพดาน • ทาสี • ใบสรุปราคา ตัวอย่างตารางการคำนวณ Excel ที่เกี่ยวข้องกับงานดิน • การขุดบ่อยืม และ ปริมาณงานที่ทำได้ • การคำนวณหา Unit Cost • การคำนวณการปรับระดับดิน • การคำนวณหาปริมาตรของบ่อยืมดิน หรือ ปริมาตรของการขุดบ่อน้ำ • การคำนวณการปรับระดับดิน และ การหาปริมาตร อัพเดท ใบประมาณราคาก่อสร้าง 63 – 64 หรือ แบบประมาณราคาก่อสร้าง ปี 63-64 (รูป) (รูป) สามารถดูข้อมูลบัญชีราคามาตรฐานโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างสำหรับการประมาณราคาก่อสร้างฉบับเต็ม ได้ที่ xxxxxx เรื่องการประมาณการก่อสร้าง เป็นเรื่องที่จะต้องมีการรู้ลึก รู้จริงและต้องมีประสบการณ์ในการประกอบการตัดสินใจ ดังนั้นการหาผู้เชียวชาญเข้ามาช่วย หรือค่อยให้คำแนะนำ ถือว่าเป็นเรื่องที่น่าสนใจไม่น้อยเลยที่เดียว (…Sponsor….) และรออัพเดทบทความใหม่ เกาะติดทุกเรื่องการเทรนด์ใหม่ ๆ Future Living Revolution กับเว็บไซต์อสังหาฯ ข่าวการลงทุนอสังหาฯ รีวิวอสังหาฯ เพื่ออนาคตที่ดีกว่าได้ทางที่นี่เพจ Around Living หรือกดติดตามได้ที่ Facebook : Around Living ได้เลย
ราคาประเมิณก่อสร้าง 2564

Latest article

plant based diet

ไปทำความรู้จัก plant based diet ในยุคเนื้อสัตว์ราคาแพง

ไปทำความรู้จัก plant based diet ในยุคเนื้อสัตว์ราคาแพง เคยได้ยินมาว่ามนุษย์เรากินเนื้อสัตว์กันเยอะมาก เรียกว่ากินเยอะซะจนสัตว์ออกลูกออกหลานไม่ทันกินแล้ว อีกทั้งในระยะหลังเทรนด์การรักสุขภาพก็มาแรงแซงโค้ง ทำให้แนวโน้มการบริโภคเนื้อสัตว์ดูท่าจะน้อยลง ยิ่งไปกว่านั้นในภาคอุตสาหกรรมอาหารก็กำลังผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเพื่อไปสู่อนาคตของอาหารที่ดีต่อสุขภาพและยั่งยืนมากขึ้นด้วย จนล่าสุดก็เกิดเป็นเทรนด์การกินอาหารที่เน้นพืช หรืออาหารที่ทำจากพืชแต่ถูกทำให้ดูเหมือนกับเนื้อสัตว์ จึงมีศัพท์ใหม่ขึ้นเรียกว่า “Plant Based Diet” หลายคนอาจจะเคยเห็นผ่านตากันมาบ้าง แต่ยังไม่เข้าใจมากนัก เราจะไปทำความรู้จักกันค่ะว่า Plant Based Diet คืออะไร แล้วจะช่วยโลกของเราได้อย่างไรบ้าง Plant Based...
Bangkok lifestyle

Bangkok lifestyle

Bangkok lifestyle Bangkok is the capital of Thailand and the country’s largest city. The city is one of the most popular tourist destinations in Southeast...
University District

“เกษตร” “University District” HUB ย่านการศึกษาแห่งใหม่ในกรุงเทพฯ

“เกษตร” “University District” HUB ย่านการศึกษาแห่งใหม่ในกรุงเทพฯ ถ้ากล่าวถึงย่านการศึกษา หรือ University District” แห่งแรกในกรุงเทพนั้นคงหนีไม่พ้นบริเวณ “จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” หรือย่าน ปทุมวัน - สยาม - สามย่าน เรียกได้ว่าเป็นทำเล “เพชร” เม็ดงามของกรุงเทพฯ และในตอนนี้ย่าน “เกษตร” กำลังจะกลายเป็น HUB ย่านการศึกษา...