เคล็ดลับการลงทุนคอนโดอยากไรกำไรเป็นล้าน จาก 3 กูรูอสังหาฯ
สำหรับคนที่มองหาโอกาสลงทุนอยู่ ฟีนิกซ์คิดว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดน่าสนใจไม่แพ้การลงทุนแบบอื่น ๆค่ะ เพราะมีโอกาสได้กำไรถึง 2 ต่อ คือกำไรจากค่าเช่าที่เก็บได้ทุกเดือนและกำไรจากราคาขายต่อที่สูงกว่าที่ซื้อมา อีกทั้งยังสามารถกู้แบงก์และผ่อนกับธนาคาร ซึ่งถือเป็นการ leverage สินทรัพย์ที่เรามีอยู่อีกด้วย อย่างไรก็ตามการลงทุนในคอนโดก็ยังถือเป็นทรัพย์สินก้อนใหญ่ ซึ่งถ้าคิดลงทุนด้วยเงินก้อนใหญ่ก็ต้องศึกษาข้อมูลให้ละเอียดทีเดียวเพราะการลงทุนมีความเสี่ยง และผู้ที่รู้จริงเท่านั้นที่จะสามารถทำกำไรได้ในระยะยาว วันนี้ฟีนิกซ์เลยรวบรวมเคล็ดลับการลงทุนที่เหล่าบรรดาเศรษฐีอสังหาฯ เขาใช้กัน
Kim Property Live
เลือกลงทุนคอนโดมือหนึ่งหรือมือสองดี
โอกาสในการทำกำไร
คอนโดมือหนึ่ง มีความสามารถในการทำกำไรมากกว่าคอนโดมือสอง เพราะคอนโดมือสอง จะมีค่าใช้จ่ายหรือต้นทุนที่แพงกว่าคอนโดมือหนึ่ง เช่นค่าโอน ค่าภาษี ค่าจำนอง ดอกเบี้ยแบงก์ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายมากกว่าคอนโดมือ หนึ่งประมาณ 20 – 30% ซึ่งถ้าสนใจกำไร คอนโดมือหนึ่งมีโอกาสทำกำไรได้มากกว่าเยอะทีเดียว
ความเสี่ยงในการลงทุน
คอนโดมือสองจะมีความเสี่ยงในการลงทุนน้อยกว่าค่ะ เพราะเราได้เห็นภาพรวมของโครงการจริง ๆ และได้รู้ว่าโครงการนี้มีคนอยู่อาศัยจริง ๆหรือไม่ แต่คอนโดมือหนึ่ง ส่วนมากจะเป็นการขายฝัน ว่าพื้นที่จะเจริญขึ้น จะมีคนย้ายมาทำงานโซนนี้มากขึ้น หรือบางทีอาจจะไม่สามารถก่อสร้างได้เหมือนที่โฆษณาไว้ ทำให้คอนโดมือสอง จะได้ทรัพย์ที่ปลอดภัยกว่าเยอะ นอกจากนี้คอนโดมือสองยังหาคนเช่าได้เร็วกว่าคอนโดมือหนึ่ง เพราะคอนโดมือหนึ่งเมื่อตึกสร้างเสร็จ เจ้าของคอนโดก็จะแข่งขันกันแย่งคนเช่า ซึ่งบางตึก บางห้องอาจต้องใช้เวลาเป็นปีถึงจะหาคนเช่าได้
แผนการลงทุน
คอนโดมือหนึ่ง ต้องใช้เวลา จอง จ่ายเงินดาวน์ ซึ่งปกติตึกสูงจะใช้เวลาสร้างเสร็จประมาณสองปี แต่ถ้าเป็นคอนโดมือสองก็จะสามารถลงทุนได้ทันที
การกู้แบงก์
ถ้าเป็นคอนโดมือสอง ผู้ซื้อจะสามารถกู้เงินได้ 80 – 90 % ไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์ เมื่อคุณจ่ายเงินจองไป 50,000 บาท คุณสามารถนำหลักฐานการจองไปยื่นกู้แบงก์ได้ ในขณะที่ถ้าเป็นคอนโดมือหนึ่ง คุณจะต้องจ่ายเงินจองและผ่อนดาวน์ไปก่อน
การลงทุนต้องพิจารณาว่าคุณเหมาะกับการลงทุนแบบไหน เช่นถ้าเป็นคนที่มีทุนและรอได้ ก็อาจจะเลือกพิจารณาคอนโดมือหนึ่ง เพราะถ้าลงทุนถูกที่ก็จะกำไรมากกว่าคอนโดมือสองเยอะ แต่ถ้าคุณรับความเสี่ยงไม่ได้ และรอไม่ได้ แนะนำว่าให้ซื้อคอนโดมือสองจะดีกว่า เพราะรู้แล้วว่าคนเช่าเป็นใคร หรือหาคนเช่าได้ทันที อย่างไรก็ดี ตามพฤติกรรมของคนไทยชอบซื้อคอนโดใหม่มากกว่าคอนโดมือสอง คอนโดที่คุ้มค่าน่าลงทุนจึงมักเป็นคอนโดใหม่ใกล้โอน แต่ยังขายราคาเดิมเมื่อ 2-3 ปีก่อน และคอนโดมือสองที่อายุยังไม่มากเกิน 5 ปี
โค้ช ปราช
รู้ราคาตลาดก่อน และซื้ออสังหาฯ ให้ถูกกว่าราคาตลาด
สำหรับการซื้ออยู่เอง เราอาจจะซื้อคอนโดแพงกว่าราคาตลาด หากเราถูกจริตกับคอนโดหรือห้องนั้น ๆ แต่ในมุมของนักลงทุน ควรจะซื้อราคาต่อตารางเมตรให้ถูกกว่าราคาตลาด ราคาอสังหาฯ เฉลี่ยในประเทศไทยเติบโตปีละ 5% ถ้าเป็นย่านสุขุมวิทอย่างทองหล่อ-เอกมัย ก็มีค่าเฉลี่ยส่วนต่างกำไรอยู่ที่ 8.4% ย่านราชเทวีอยู่ที่ 7.1% ส่วนย่านพระราม 9 อยู่ที่ 5.7% โดยค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4 %
เทียบ Yield ต่อปีเทียบกับการลงทุนอย่างอื่นว่าคุ้มค่าหรือไม่
นอกจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีแล้ว รายได้ที่เรานำมาคิด Yield ของทรัพย์สินที่เราลงทุนก็คือรายได้จากค่าเช่า โดยนำรายได้จากค่าเช่าทั้งปี มาคิดเป็น % ต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ยกตัวอย่างเช่น คุณซื้อคอนโดมารวมตกแต่งและอื่น ๆเป็นเงินมูลค่า 4 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 20,000 เสียค่าส่วนกลาง2,000 บาท รายได้สุทธิต่อเดือนเท่ากับ 18,000 แปลว่าคุณได้ Yield ต่อปี 5.4% สมมุติว่าคุณสามารถลงทุนในสินทรัพย์อย่างอื่น เช่นหุ้น กองทุนรวม หรืออื่น ๆที่ได้ Yield มากกว่านี้ก็อาจจะคุ้มค่ากว่าที่จะไปลงทุนอย่างอื่น อีกหนึ่งสิ่งที่ต้องคำนึงถึงคือดอกเบี้ยธนาคาร โดยหลักการแล้ว Yield ที่ได้จากค่าเช่าควรจะได้มากกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ที่เรากู้มาจากธนาคาร
ความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัยในคอนโดนั้นๆ
ความหนาแน่นของคอนโดนั้น ๆก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่นักลงทุนต้องคำนึงถึง เนื่องจากเราต้องใช้เพื่อนำมาคำนวณระยะเวลาในการหาผู้เช่า ซึ่งอัตราส่วนที่ดีคือ 80% ขึ้นไปจะทำให้คุณสามารถปล่อยเช่าได้อย่างง่ายๆ เลยทีเดียว
คุณกิติชัย เตชะงามเลิศ
เทคนิคการเลือกคอนโดเพื่อลงทุน
เลือกคอนโดที่ใกล้ BTS หรือ MRT ไม่เกิน 400 เมตร
เลือกคอนโดที่ใกล้ BTS หรือ MRT ไม่เกิน 400 เมตรเพราะพื้นฐานคนไทยถ้าคอนโดไกลจากสถานีเกิน 400 เมตรก็จะขี้เกียจเดิน บางทีใกล้ๆก็ยังนั่งมอเตอร์ไซด์ไป แต่ถ้าหากคอนโดที่ไกลกว่า 400 เมตรราคาถูกลงกว่าคอนโดใกล้ๆมาก ก็ต้องลองคิดคำนวณดูว่าแบบไหนจะคุ้มค่าลงทุนมากกว่ากัน
เทียบราคากับคอนโดประเภทเดียวกัน
คอนโดแบบ Low Rise ก็เทียบกับ Low Rise โดยส่วนตัวถ้าเป็นคอนโด 8 ชั้น คุณกิติชัย จะเลือกลงทุนที่ชั้น3 ถ้าซื้อชั้น 8 ซึ่งอยู่สูงสุด ลูกค้าที่มาเช่าก็อาจจะติดปัญหาว่าร้อน ถ้าเลือกชั้น7 เมื่อเทียบราคากัน ระหว่างชั้น 7 กับชั้น 3 Developer บางโครงการจะขึ้นราคาชั้นละ1,000 บาท หากซื้อห้อง 25 ตร.ม. ราคาก็จะต่างกัน 100,000 บาท จะทำให้ปล่อยเช่าและขายง่ายกว่า
เปรียบเทียบกับ Facility ส่วนกลาง
ถ้าปัจจัยอื่น ๆเหมือนกัน เช่น ทำเลใกล้ๆกัน รูปแบบห้องใกล้ๆกัน ราคาต่อตารางเมตรเหมือนกัน แต่ตึกใดตึกหนึ่งมี Facility ดีกว่า เช่น ลิฟต์เยอะกว่า หรือสระว่ายน้ำเป็นแบบน้ำเกลือ ถ้าแบบนี้ก็ความพิจารณาเลือกโครงการที่มี Facility ดีกว่า
Survey ความต้องการแถวนั้นก่อนว่ามีความต้องการห้องประเภทไหน
อย่างห้องที่เป็นที่นิยมมากที่สุดคือแบบหนึ่งห้องนอน โดยต้องดูความต้องการเช่าหรือซื้อของพื้นที่บริเวณนั้น อย่างไรก็ดีหากบริเวณนั้นมีห้อง 2 ห้องนอนน้อย หากเราซื้อห้อง2ห้องนอน เราก็จะมีคู่แข่งน้อยซึ่งอาจเป็นผลดีต่อการลงทุนก็ได้
ข้อควรระวังในการเลือกคอนโดเพื่อลงทุน
เวลาเลือกห้องลงทุน แน่นอนสิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงก็คือห้องที่ไม่เป็นที่นิยม อย่างเช่นห้องใกล้ลิฟต์เพราะตอนที่ผู้อยู่อาศัยเปิดเข้าออก จะไม่เป็นส่วนตัวเพราะคนใช้ลิฟต์สามารถมองเข้ามาได้ ห้องที่ติดห้องขยะจะทำให้ผู้ซื้อหรือผู้เช่ามีความกังวลใจว่าจะส่งกลิ่นเหม็นหรือไม่ ห้องทางสามแพ่งซึ่งเป็นทำเลที่มีความเชื่อไม่ดี นอกจากนี้ทิศห้องทางตะวันตกก็ไม่เป็นที่นิยมในไทยเพราะแดดจะส่องเข้ามาในห้องช่วงบ่าย ทำให้เมื่อผู้อาศัยกลับเข้ามาตอนเย็น ห้องจะร้อนอบอ้าว ส่วนทิศห้องที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือทิศใต้ เพราะเป็นทิศที่จะได้ลมดีที่สุด
การเลือกคอนโดมือสองสำหรับคนงบน้อย
นอกจากคอนโดทำเลในเมืองแล้ว คุณกิติชัยก็ยังแนะนำวิธีลงทุนสำหรับคนงบน้อยไว้ด้วย สามารถเลือกคอนโดที่อยู่ชานเมือง ที่ราคาถูกๆ ประมาณ 150,000-200,000 ซึ่งเมื่อนำมาปล่อยเช่าจะได้ค่าเช่า 1,500 – 2,200 ต่อเดือน คิดเป็นผลตอบแทนจากการเช่าเกือบ 10 % แต่ว่าคอนโดพวกนี้ต้องเลือกดี ๆ ต้องดูตึกที่มีนิติบุคคลที่ดีหน่อยซึ่งจะทำให้เขาดูแลสภาพแวดล้อมโครงการได้ดี ข้อเสียของคอนโดพวกนี้คือในระยะยาว เวลาขายต่ออาจจะไม่ได้กำไรเท่าไหร่นัก ถ้าจะลงทุนคอนโดประเภทนี้ต้องเทียบกับการฝากแบงก์ซึ่งได้ผลตอบแทนไม่เกิน3% เมื่อคำนวณแล้วผลตอบแทนต่างกันถึง7% เลยทีเดียว
หากคุณมีเรื่องราวไลฟ์สไตล์ที่น่าสนใจ ที่ต้องการประชาสัมพันธ์ในเวบไซต์ Alive Around ของเรา ไม่ว่าจะเป็นการอัพเดทเทรนด์แฟชั่น ความงาม ร้านอาหาร คาเฟ่สุดชิค แหล่งท่องเที่ยว หรือสถานที่แฮงค์เอ้าท์สุดคูล เทรนด์การตกแต่งบ้าน งานศิลปะ การออกแบบสถาปัตยกรรมสมัยใหม่ หรือแม้แต่ข่าวสาร และเกร็ดความรู้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ งานอีเว้นท์ เทคโนโลยี แก็ดเจ็ตใหม่ล่าสุด ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ สามารถติดต่อกับทีม Admin ของเราได้ที่ www.alivearound.com โดยไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ ทั้งสิ้น
ขอบคุณรูปภาพจาก
