นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด (Mrs.Nalinrat Chareonsuphong, Managing Director of Nexus Property Marketing Company Limited)เผยว่า สำหรับ อุปทานของคอนโดมิเนียมแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาวใจกลางกรุงเทพฯ นั้น มีทั้งสิ้น 4,500 หน่วย จาก 22 โครงการ โดยพบว่ามากกว่า 67% ตั้งอยู่บริเวณหลังสวน และราชดำริ ถ้าจะวิเคราะห์ถึงอุปทานคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดขายในช่วง 2-3  ปีที่ผ่านมานั้น จะพบว่าเป็นโครงการบนทำเลพิเศษที่มีศักยภาพสูงมาก และมุ่งเจาะกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นโครงการในเครือของสินธร เรสซิเดนซ์ โครงการ ไอแอมไชน่าทาวน์ บริเวณเยาวราช หรือแม้แต่ โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเดนซ์ บริเวณริมแม่น้ำ

ด้านราคาคอนโดมิเนียมแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาวนั้น มีความแตกต่างกันมาก ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ เช่น ทำเลที่ตั้ง ปืที่ก่อสร้าง และคุณภาพโครงการ พบว่าหลายโครงการในกลุ่ม ซูเปอร์ ลักชัวรี่ มักใช้เครือโรงแรม 5 ดาวเข้ามาบริหาร หรือมีส่วนควบที่เป็นโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เกรดเอพ่วงอยู่ด้วย เพื่อเพิ่มมูลค่าและดึงดูดผู้ซื้อชาวต่างชาติให้สนใจเข้ามาซื้อโครงการมากขึ้น  โดยหลักการแล้วคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว จะมีระยะเวลาการเช่า 30 ปี ราคาซื้อขายสิทธิมือสองอาจจะลดลงเมื่อจำนวนปีที่เหลือถือครองลดลง แต่ในความเป็นจริง มีคอนโดมิเนียมแบบให้สิทธิเช่าระยะยาวในหลายโครงการราคาก็ไม่ได้ปรับตัวลดลงตามปีที่เหลืออยู่ แต่กลับเพิ่มขึ้น เนื่องจากคุณภาพของห้องชุดที่ดี มีการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่องจากเจ้าของโครงการ ผู้ซื้อยังมีความต้องการคอนโดในทำเล นั้นๆ อยู่ และยิ่งไปกว่านั้น เราพบว่าราคาของคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว มักจะปรับตัวสูงขึ้น ถึงแม้อายุการเช่าน้อยลง และอาจจะทำราคาได้ดีกว่าคอนโดฟรีโฮลด์ที่ขายอยู่ในตลาดอีกด้วย ซึ่งส่งผลทำให้ผลตอบแทนต่อปีจากการลงทุนในคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว อยู่ในอัตรา 7-10% ซึ่งมากกว่าคอนโดฟรีโฮลด์ในทำเลเดียวกัน

นางนลินรัตน์ ยังกล่าวต่อว่า ความน่าสนใจของคอนโดมิเนียมแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาวในอนาคตจะเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ จากปัจจัยหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินใจกลางเมืองที่มีราคาสูงขึ้นและหายากขึ้น ทำให้เจ้าของที่ดินเอกชนสนใจที่จะปล่อยที่ดินให้เช่าระยะยาวมากกว่าขายที่ดินทั้งผืน ในขณะที่ภาครัฐเองก็มีที่ดินให้เช่าอย่างต่อเนื่อง ในด้านของราคา พบว่าโดยทั่วไปคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว จะมีราคาขายถูกกว่าคอนโดขายขาด (Freehold) อย่างน้อย 30-40% ทำให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งของคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดที่อยู่ในระดับ ซูเปอร์ ลักชัวรี่ เป็นทำเลที่มีความพรีเมี่ยมมาก เช่น หลังสวนหรือราชดำริ ยังคงได้รับการตอบรับอย่างต่อเนื่องจากผู้ซื้อ  และเมื่อวิเคราะห์ถึง แพลตฟอร์มการใช้ชีวิต ของคนกรุงเทพยุคมิลเลนเนียม ที่ต้องการความสะดวกสบาย เดินทางสะดวก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบในอนาคตก็สามารถย้ายที่อยู่ไปอยู่บ้านเดี่ยวได้เมื่ออยู่ในวัยทำงานที่อายุมากขึ้น การซื้อคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาวจึงเป็นทางเลือกใหม่ที่น่าสนใจสำหรับคนกลุ่มนี้ และด้วยสภาพสังคมไทยในปัจจุบันที่เรากำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ กลุ่มนี้เป็นอีกกลุ่มสำคัญที่จะให้ความสนใจกับที่อยู่อาศัยในแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว เนื่องจากคนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ยังทำงาน และมีอำนาจการจับจ่ายสูง เพราะเมื่อพิจารณาองค์ประกอบโดยรวมแล้ว การซื้อคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาวนั้นคุ้มค่ากว่า เพราะพื้นฐานความต้องการของคนกลุ่มนี้ต้องการความปลอดภัยในการใช้ชีวิต ต้องการอยู่ในทำเลที่สะดวกสบาย และความสามารถในการเข้าถึงการรักษาพยาบาลได้โดยง่าย โดยเน็กซัสคาดว่าในอนาคต เราอาจจะเห็นคอนโดสำหรับผู้สูงอายุที่เป็นแบบให้เช่าระยะยาวนี้มากขึ้น

สำหรับในมุมมอง ตลาดลงทุน โดยปกติแล้วคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว จะมีเงื่อนไขการจ่ายเงินจอง และทำสัญญามากกว่าคอนโดแบบขายขาดโดยอยู่ที่ประมาณ 30% ธนาคารก็จะปล่อยกู้ในวงเงิน70% ที่เหลือ ซึ่งเงื่อนไขดังกล่าวหากเปรียบเทียบกับนโยบายใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในกรณีที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือหลังที่ 3  ส่งผลให้คอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว ไม่ได้เสียเปรียบคอนโดฟรีโฮลด์ในแง่เม็ดเงินลงทุนเบื้องต้นอีกต่อไป สำหรับ ผลตอบแทนจากการลงทุน  คอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว โดยทั่วไปจะให้ผลตอบแทนต่อปีสูงกว่า เนื่องจากราคาขายต่ำกว่าและส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง นอกจากนี้เงินที่ประหยัดได้จากการซื้อคอนโดที่ถูกกว่าสามารถนำไปลงทุนอย่างอื่นเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย ทั้งนี้ ขนาดห้องที่เหมาะสม และรูปแบบที่ตอบสนองความต้องการของตลาดในแต่ละทำเล  จะเป็นปัจจัยสำคัญในการทำให้คอนโดปล่อยเช่าได้ประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี สุดท้าย ตลาดต่างชาติ ก็น่าจะมีอนาคตดีสำหรับคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว ด้วยปัจจัยหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นความคุ้นเคยของต่างชาติ เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง ของการอยู่คอนโดประเภทนี้ ความง่ายในการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว รวมถึงเงื่อนไขในการซื้อต่างๆ เช่น ไม่จำเป็นต้องโอนเงินจากต่างประเทศ โดยเฉพาะสำหรับชาวจีน ที่การโอนเงินออกมาซื้อคอนโดเป็นเรื่องไม่ง่ายนัก เป็นต้น

เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง ชี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปรับตัวรับการลงทุนของกลุ่ม ทุนต่างชาติ ผู้ประกอบการรายกลางและรายใหม่ตบเท้าเข้าตลาดเพิ่ม ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่มองหาการลงทุนในตลาดเช่าเพื่อบริหารต้นทุนและรับรู้รายได้ในระยะยาว ส่วนครึ่งปีหลังตลาดคอนโดมิเนียม ระดับลักซูรี่กลางเมืองยังเติบโตต่อเนื่อง

กรุงเทพฯ 18 เมษายน 2561 : นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ยังคงคึกคักต่อเนื่อง และมีประเด็นสำคัญในตลาดที่น่าจับตามองอยู่หลายประเด็น ทั้งในแง่ของการลงทุน ราคาที่ดิน แนวโน้มช่วงครึ่งปีหลัง และปีหน้า

ประเด็นที่ 1 : ในช่วงไตรมาสแรกปี 2561 มีโครงการ คอนโดมิเนียม เกิดใหม่ โดยผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ และรายย่อยจำนวน 14,094 หน่วย จาก 31 โครงการ ซึ่งเพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับที่ประมาณการไว้ก่อนหน้านี้ ทำให้มีจำนวนห้องชุดทั้งหมดในตลาด อยู่ที่ 564,000 หน่วย และจากการที่ที่ดินในใจกลางเมืองมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้พัฒนาไม่สามารถหาที่ดินพัฒนาโครงการได้เหมาะสม สัดส่วนห้องชุดที่เกิดใหม่จึงเกิดขึ้นบริเวณ โซนสุขุมวิทตอนปลาย (29%) โซนพญาไท–รัชดาภิเษก–พระราม 9 (23%) โซนตากสิน เพชรเกษม (17%) เป็นหลัก สำหรับในครึ่งปีหลังนี้น่าจะเห็นโครงการใหม่เกิดขึ้นบริเวณแจ้งวัฒนะ และ รามอินทรามากขึ้น จากแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น อย่างไรก็ตาม สิ้นปีนี้หรือต้นปีหน้า ราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มซูเปอร์ลักซูรี่กลางเมืองที่เปิดตัวราคาตารางเมตรละ 400,000 บาท จะมีให้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดซิตี้คอนโดจะขยายตัวออกไปในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามากขึ้น ทำให้ราคาไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก

ประเด็นที่ 2 : หลายปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาหลักในตลาดคอนโดมิเนียมจะเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีสัดส่วนมากกว่า 70% ของตลาด แต่สำหรับในช่วงไตรมาสแรกนี้ ผู้พัฒนาโครงการ รายกลางและรายใหม่ เริ่มมีสัดส่วนมากขึ้น รวมทั้งผู้พัฒนาจากต่างชาติด้วย โดยมีผู้พัฒนาโครงการรายกลางและรายใหม่เปิดตัวโครงการประมาณ 38% ของจำนวนห้องชุดใหม่ในตลาด ซึ่งจะเห็นได้ชัดว่าตลาดยังน่าดึงดูดให้ผู้ประกอบการรายใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ผู้ประกอบการขนาดกลางหลายรายยังมี Roadmap ที่จะนำบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ภายใน 1 – 2 ปีนี้อีกด้วย

ในขณะเดียวกันแผนธุรกิจและการพัฒนาโครงการสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ กลับมาให้ความสำคัญกับตลาดที่มีความยั่งยืนมากขึ้น เปลี่ยนแปลงสัดส่วนการลงทุน ระมัดระวังการซื้อที่ดินกลางเมืองบ้าง โดยเพิ่มพัฒนาตลาดบ้านแนวราบที่การเช่าที่ดินระยะยาว เพื่อพัฒนาโครงการที่มีรายได้ค่าเช่ามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น โรงแรมหรืออาคารสำนักงาน และเริ่มมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศมากขึ้นด้วย

ประเด็นที่ 3 : ทุนต่างชาติ ในช่วงไตรมาสแรกมีบริษัททุนขนาดใหญ่จากจีนที่เปิดตัวโครงการชัดเจนโดยมิได้อาศัยบริษัทไทยที่มีชื่อเสียงเข้าร่วมทุนถึง 20% ของจำนวนห้องชุดที่เปิดในตลาดกรุงเทพฯ และเป็นโครงการขนาดใหญ่ มูลค่ารวมมากกว่า 30,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในการลงทุนในประเทศไทย สำหรับต่างชาติที่เคยเข้ามาลงทุนก่อนหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็น ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ก็ยังคงมองหาโอกาสในการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เริ่มเห็นคอนโดมิเนียมที่ตอบสนองความต้องการของคนญี่ปุ่นมากขึ้น ปีนี้ทุนญี่ปุ่นที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ต่อเนื่องอีกไม่ต่ำกว่า 4 – 5 โครงการ

ประเด็นที่ 4 : นักลงทุนรายย่อยต่างชาติ ยังคงให้ความสนใจเข้ามาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง และมีจำนวนมากขึ้น ปัจจัยหลักก็ยังคงมาจากราคาสินค้าที่ยังคงถูกกว่ามาก เมื่อเทียบกับตลาดในประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนจากฮ่องกง และญี่ปุ่น ประกอบกับระยะการเดินทางก็ไม่ไกล การซื้อคอนโดมิเนียมไว้ ก็เสมือนเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อพักผ่อนและปล่อยเช่า ก่อนหน้านี้เราจะเห็นเทรนด์นี้ เฉพาะในสินค้าประเภท ลักซูรี่ และซูเปอร์ลักซูรี่เท่านั้น แต่ตอนนี้ตลาดไฮเอนด์ และตลาดระดับกลางก็เริ่มมีนักลงทุนให้ความสนใจมากขึ้น นอกจากนี้นักลงทุนจากประเทศจีน ก็ยังต้องการย้ายเงินลงทุนมายังต่างประเทศเพื่อกระจายความเสี่ยงอีกด้วย ประกอบกับผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ในประเทศเองก็ออกไปนำเสนอสินค้าในต่างประเทศมากขึ้นเรื่อยๆ อย่างต่อเนี่อง มีการสร้างความเชื่อมั่นด้วยการไปเปิดสำนักงานย่อย เพื่อบริการลูกค้าอีกด้วย จึงทำให้ตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะในเอเชียเติบโตอย่างต่อเนื่อง

อีกส่วนที่น่าจับตามองคือ ในช่วงที่ผ่านมามีนักลงทุนเข้ามามองหาซื้อห้องชุดในโควต้าต่างชาติ 49% เพื่อไปเสนอให้นักลงทุนรายย่อยในต่างประเทศเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากมองเห็นโอกาสในการทำกำไร ในขณะเดียวกันก็ยังเชื่อมันว่ามีผู้ซื้อรายย่อยในประเทศต่างๆ ยังคงมองหาคอนโดมิเนียมในเมืองไทยอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดนี้ก็น่าจะยังคงเติบโตได้ต่อไป

ประเด็นที่ 5 : สำหรับนักลงทุนรายใหม่ที่มีเงินทุนจากธุรกิจครอบครัว รุ่นพ่อแม่เริ่มจับมือกันมาร่วมทุน เพื่อพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแนวใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือบ้านพักอาศัยระดับหรู โดยกลุ่มนี้ ก็เหมือน Startup ในธุรกิจอื่นๆ มีต้นทุนในการบริหารจัดการต่ำ มีความคล่องตัวสูง บางกลุ่มก็มีตลาดรองรับสินค้า ที่พัฒนาอย่างชัดเจนซึ่งอยู่ในเครือข่ายของธุรกิจหลัก และไม่เฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น ยังรวมไปถึง โรงแรมแนวใหม่ อพาร์ทเมนท์ Co-working space หรือ Lifestyle retail ต่างๆ

ประเด็นที่ 6 : หลายๆ โครงการอสังหาริมทรัพย์ได้นำ Platform การใช้ชีวิต ที่ตอบสนองกับ Lifestyle คนไทยที่เปลียนแปลงไปอย่างรวดเร็ว มาเพิ่มเป็นจุดขายในการพัฒนาโครงการ ไม่ว่าจะเป็นระบบสั่งการหรือการให้บริการผ่าน Mobile Application ต่างๆ Smart Robot หรือ Smart Locker เป็นต้น ซึ่งแน่นอนก็จะตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ได้เป็นอย่างดี โอกาสในตลาดสำหรับคนที่มีที่อยู่อาศัยแล้วที่จะมี Platform ที่สามารถตอบสนองความต้องการของที่อยู่อาศัยเดิม น่าจะเป็นสิ่งที่น่าจับตามองในระยะเวลาอันสั้นนี้ ไม่ว่าจะเป็นการติดตั้งระบบ Smart Locker หรือระบบการบริการต่างๆ ที่เพิ่มความปลอดภัย การพักผ่อนหย่อนใจ และความสะดวกสบายใน การใช้ชีวิตมากขึ้น

ประเด็นที่ 7 : โอกาสทางการตลาดสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งปีหลัง ยังคงเห็นความเติบโตในตลาดต่างชาติ ในขณะที่ราคาก็ยังคงปรับตัวสูงขึ้นจากต้นทุนที่สูงขึ้น คอนโดมิเนียม 7 – 8 ชั้นขนาดโครงการเล็กลง จาก ผู้พัฒนารายใหม่ ยังคงเห็นต่อเนื่อง รวมถึงบ้านลักซูรี่ระดับราคาสูงก็ยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง และยังมีผู้ให้ความสนใจ ทำเลการพัฒนาโครงการ ถ้าเป็นโครงการกลางเมืองจะขยับจากทองหล่อไปเอกมัยมากขึ้น สุขุมวิท 31 – 49 ก็เริ่มเข้าไปในซอยที่ลึกขึ้น

เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีต่างชาติเข้ามาซื้อและมาลงทุนมากขึ้น ดังนั้นสถานการณ์เศรษฐกิจ การเมืองและการลงทุนรวมทั้งค่าเงินของประเทศเหล่านั้นก็จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาประเทศไทยมากกว่าแต่ก่อน

Cr. nexus.co.th

หากคุณมีเรื่องราวไลฟ์สไตล์ที่น่าสนใจ ที่ต้องการประชาสัมพันธ์ในเวบไซต์ Alive Around ของเรา ไม่ว่าจะเป็นการอัพเดทเทรนด์แฟชั่น ความงาม ร้านอาหาร คาเฟ่สุดชิค แหล่งท่องเที่ยว หรือสถานที่แฮงค์เอ้าท์สุดคูล เทรนด์การตกแต่งบ้าน งานศิลปะ การออกแบบสถาปัตยกรรมสมัยใหม่ หรือแม้แต่ข่าวสาร และเกร็ดความรู้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ งานอีเว้นท์ เทคโนโลยี แก็ดเจ็ตใหม่ล่าสุด ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ สามารถติดต่อกับทีม Admin ของเราได้ที่ www.alivearound.com โดยไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ ทั้งสิ้น